关于您询问的租赁合同违约时违约金如何计算的问题，法律依据主要源于《中华人民共和国民法典》。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”在租赁合同中，若双方对违约金有明确约定，应优先按约定计算。若约定与实际损失差距过大，当事人可请求法院或仲裁机构调整。例如，承租方逾期支付租金，合同约定按日千分之五支付违约金，而实际损失仅为银行同期贷款利率，出租方可请求增加，承租方也可请求减少。
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在租赁合同违约的违约金计算中，存在以下法律风险点：1、违约金过高或过低的调整风险。例如，出租方与承租方约定承租方提前退租需支付一年租金的违约金，但实际损失仅为一个月租金及少量空置费，承租方可请求法院或仲裁机构适当减少；反之，若约定过低不足以弥补损失，出租方可请求增加。2、诉讼时效风险。若承租方违约导致出租方产生违约金债权，而出租方在知道或应当知道权利受损之日起三年内未主张，且无诉讼时效中止、中断情形，可能因超过诉讼时效丧失胜诉权，无法通过法律强制对方支付。
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租赁合同违约时违约金的计算依据，通常是合同约定或法律规定。若合同明确约定违约金条款（如具体数额、计算方式，或按未履行租期租金比例、合同总金额比例等计算），则优先按约定计算。若合同未明确约定或约定不明确，根据法律规定，违约金应以违约造成的实际损失为基础，综合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素确定。
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处理租赁合同违约违约金计算时，需避免以下常见错误操作，以免影响权益：1、忽视合同约定直接主张高额违约金：部分当事人不仔细查看合同条款，仅凭主观认为对方违约就要求过高违约金，可能导致主张不被支持，甚至承担不利后果。2、未及时固定违约证据和损失证明：对方违约后，未及时收集保存违约事实及自身损失的证据（如催款记录、房屋受损照片等），会导致维权时缺乏证据支持。3、未在合理时请求调整违约金：当约定违约金明显高于或低于实际损失时，未在诉讼或仲裁中及时请求法院或仲裁机构调整，可能无法充分保护权益或承担过高违约金。如果您遇到上述情况或有其他疑问，您可以咨询我，我会为您提供解答。

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